Les safer jouent un rôle central sur le marché foncier agricole français. Leur mission vise à garantir une meilleure gestion des terres agricoles, en facilitant leur transmission et en assurant leur utilisation conforme à l’intérêt général. Dans ce cadre, elles disposent de moyens leur permettant d’acquérir ou de rétrocéder des parcelles selon des procédures précises. Parmi ces outils figure la possibilité de recourir à une substitution lors de l’achat d’un bien agricole, un mécanisme qui ouvre à plus de souplesse pour les candidats à l’attribution. Une récente évolution législative, issue de la loi de finances pour 2025, vient allonger le délai permettant de bénéficier d’une exonération fiscale lors d’une acquisition par substitution aux droits d’une safer. Ce changement impacte directement les acteurs du secteur et modifie la temporalité des opérations foncières.
le fonctionnement des safer et leurs missions
Les safer, sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, œuvrent pour la régulation et le renouvellement du tissu agricole. Elles agissent principalement sur trois axes :
acquisition et rétrocession : elles achètent des terres ou bâtiments agricoles puis les rétrocèdent à des agriculteurs ou à des structures répondant aux objectifs de la politique agricole.
soutien au renouvellement agricole : elles favorisent l’installation de jeunes agriculteurs et la transmission d’exploitations.
régulation du marché foncier : elles interviennent pour limiter la spéculation, garantir la diversité des exploitations et préserver l’équilibre rural.
Pour mener ces missions, les safer disposent de deux moyens principaux :
- le droit de préemption sur les ventes agricoles
- l’acquisition amiable avec rétrocession à un bénéficiaire sélectionné
la procédure de substitution dans l’acquisition
La substitution permet à une safer, plutôt que d’acheter elle-même un bien agricole, de proposer à un tiers (agriculteur, société, collectivité) de se substituer dans ses droits issus d’une promesse de vente. Ce mécanisme repose sur plusieurs étapes claires :
- consentement du propriétaire : le propriétaire accorde une promesse de vente à la safer.
- sélection du candidat à l’attribution : la safer choisit parmi les candidats celui qui répond aux critères fixés par la loi.
- effet juridique : le candidat retenu devient bénéficiaire direct de la promesse, il acquiert le bien aux conditions convenues initialement.
Ce procédé évite le double passage devant notaire (acquisition par la safer puis rétrocession) et allège les démarches pour toutes les parties.
délai fiscal allongé par la loi de finances pour 2025
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 modifie le régime fiscal applicable aux acquisitions réalisées par substitution aux droits d’une safer. Désormais, l’exonération d’impôts s’applique si l’achat intervient dans un délai porté à dix mois, contre six auparavant, suivant la signature d’une promesse de vente ayant acquis date certaine (acte notarié ou enregistré). Cette disposition s’applique depuis le 16 février 2025.
Tableau récapitulatif :
| Modalité | Avant 16 février 2025 | Après 16 février 2025 |
|---|---|---|
| Délai d’exonération fiscale | 6 mois | 10 mois |
| Acte requis | Notarié ou enregistré | Notarié ou enregistré |
Pour bénéficier de cette mesure, il faut que :
- La promesse soit signée au profit d’une safer
- L’acte présente une date certaine
- L’acquisition effective ait lieu dans les dix mois suivant cette date
conséquences pratiques pour les acteurs concernés
L’allongement du délai offre plusieurs avantages concrets :
plus grande souplesse : les candidats disposent d’un temps étendu pour constituer leur dossier, obtenir des financements ou organiser leur projet.
optimisation des opérations : le calendrier des transferts s’adapte mieux aux contraintes administratives ou saisonnières.
sécurité juridique accrue : les parties bénéficient de délais confortables pour finaliser l’acte notarié sans perdre le bénéfice fiscal.
Points de vigilance à retenir :
- Le respect strict du délai est exigé pour conserver l’exonération.
- L’acte doit être établi par notaire ou enregistré pour prouver sa date certaine.
- Les candidats doivent anticiper toute difficulté qui risquerait de retarder la conclusion définitive.
bilan et impacts sur le secteur agricole
L’allongement du délai fiscal applicable lors des acquisitions par substitution aux droits d’une safer modifie la planification des transactions agricoles. Cette évolution facilite l’accès aux terres tout en maintenant une sécurité juridique forte, sous réserve du respect précis des nouvelles conditions. Les professionnels doivent intégrer ce nouveau paramètre dans leurs stratégies foncières et veiller à une bonne anticipation des démarches administratives pour sécuriser leurs projets.