Lorsqu’un local loué dans le cadre d’un bail commercial subit une destruction ou une dégradation, la question de la résiliation du bail se pose souvent. La loi prévoit des règles précises selon la cause du dommage : s’agit-il d’un cas fortuit, ou bien le sinistre trouve-t-il son origine dans un vice caché ou un défaut d’entretien ? Comprendre cette distinction est essentiel pour savoir quels droits et obligations pèsent sur le bailleur et le locataire. L’actualité récente, notamment l’arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2025 (n° 23-16698), offre un éclairage précieux sur ce sujet.
définition du cas fortuit en matière de bail commercial
Le cas fortuit désigne un évènement imprévisible, irrésistible et indépendant de la volonté des parties au contrat. Cette notion s’applique lorsque ni le bailleur ni le locataire ne peuvent être tenus responsables de la survenance du dommage.
Parmi les exemples courants de cas fortuit, on trouve :
- un incendie dont l’origine ne peut être déterminée,
- une inondation due à une catastrophe naturelle soudaine,
- un effondrement causé par un séisme imprévu.
Dans tous ces cas, aucune faute n’est imputable aux parties.
effets juridiques en cas de destruction totale ou partielle du local par cas fortuit
Lorsque le local loué est détruit en totalité par un cas fortuit, la loi prévoit la résiliation automatique du bail commercial, sans formalité supplémentaire. Cette règle s’applique uniquement si la destruction est complète et que l’évènement relève bien d’un cas fortuit.
Si le local est détruit seulement en partie, le locataire dispose alors de deux choix possibles selon la situation :
- demander une baisse du montant du loyer,
- demander la résiliation du bail.
Dans ces deux hypothèses, aucun dédommagement n’est dû ni par le bailleur, ni par le locataire. La loi considère que la perte ou la dégradation relève d’un évènement extérieur aux parties.
distinction entre cas fortuit, vice caché et défaut d’entretien
Il reste essentiel de distinguer le cas fortuit des autres causes de dommages comme le vice caché ou le défaut d’entretien. Seul un évènement totalement extérieur échappe à la volonté des parties et relève donc du cas fortuit.
Un vice caché, c’est-à-dire un défaut non visible au moment de la location mais existant déjà, ou encore un mauvais entretien imputable au bailleur, ne sont pas considérés comme des cas fortuits. Si les désordres proviennent d’une négligence ou d’un défaut inhérent au bâtiment, il revient au bailleur d’en assumer les conséquences. Il ne peut alors pas invoquer les règles applicables au cas fortuit pour éviter ses obligations.
illustration par l’affaire récente jugée par la cour de cassation
L’arrêt rendu par la Cour de cassation (cass. civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-16698) illustre ces principes. Dans cette affaire, un hôtel-restaurant avait été fermé administrativement en raison de fissures sur la façade de l’immeuble loué. Le bailleur, mis en cause par le locataire qui réclamait réparation, avait tenté d’obtenir la résiliation sans indemnité en se fondant sur la notion de cas fortuit.
Voici les faits marquants :
| Sujet | Détail |
|---|---|
| Syndicat en cause : | Bailleur vs Locataire (hôtel-restaurant) |
| Désordre constaté : | Fissures importantes sur façade, dangerosité reconnue |
| Causse évoquée : | Mauvaise conception structurelle + défaut d’entretien évoqué par expert judiciaire |
| Décision finale : | Cassation : ni vice caché ni défaut d’entretien n’ouvrent droit à application du cas fortuit. |
La Cour a rappelé que ni l’existence d’un vice caché ni celle d’un défaut d’entretien ne permettent au bailleur de s’exonérer sur le fondement du cas fortuit.
démarches à suivre pour sécuriser son contrat de bail commercial
Avant toute action liée à une dégradation ou une destruction des locaux loués, il convient pour chaque partie d’identifier précisément la cause du sinistre. Cela implique souvent le recours à une expertise indépendante.
Quelques conseils pratiques :
- maintenir un suivi régulier de l’état général du local,
- documenter tous travaux d’entretien réalisés,
- faire appel à un expert si des désordres importants apparaissent,
- analyser attentivement les rapports techniques avant toute demande en justice.
Ces démarches aident à définir clairement si l’évènement relève véritablement d’un cas fortuit, ou si une faute (vice caché, défaut d’entretien) peut être retenue contre l’une des parties.
distinguer clairement les causes pour mieux protéger ses droits
L’analyse précise des circonstances entourant une dégradation ou une destruction permet aux parties au contrat de prendre les mesures adaptées. Une bonne connaissance des différences entre cas fortuit, vice caché et défaut d’entretien aide à anticiper les conséquences juridiques et financières. Respecter ses obligations contractuelles et assurer un entretien régulier limitent les risques de contentieux. En cas de sinistre, une expertise objective reste essentielle pour défendre ses droits.