Chaque année, la loi de finances adapte les règles qui encadrent l’immobilier en France. Pour 2025, deux mesures principales entrent en vigueur ou se prolongent : la reconduction du dispositif loc’avantages, qui encourage la location à loyer modéré, et un nouveau mécanisme d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent destinés à soutenir l’achat ou la rénovation de logements. Ces nouveautés visent à soutenir le parc locatif privé et à faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Voici les détails concrets de ces mesures, leur fonctionnement, les profils concernés et leurs enjeux.
loc’avantages : favoriser la location à loyer abordable
Le dispositif loc’avantages permet aux propriétaires de louer leur bien à un loyer inférieur au marché tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour profiter de ce dispositif, le bailleur signe une convention avec l’agence nationale de l’habitat (anah), qui fixe les plafonds de loyer selon trois niveaux :
- Loc 1 (secteur intermédiaire) : loyer modéré, réduction d’impôt plus faible.
- Loc 2 (social) : loyer encore plus bas, réduction d’impôt renforcée.
- Loc 3 (très social) : loyer très réduit, réduction d’impôt maximale.
Le taux de la réduction d’impôt dépend du niveau choisi. Plus le propriétaire accepte de baisser le loyer, plus la réduction augmente.
Période de validité : initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2024, la mesure s’applique désormais jusqu’au 31 décembre 2027.
Exemple :
| Niveau de convention | Baisse du loyer par rapport au marché | Taux de réduction d’impôt |
| loc 1 | -15 % | 15 % |
| loc 2 | -30 % | 35 % |
| loc 3 | -45 % | 65 % |
Par exemple, un propriétaire optant pour le niveau loc 3 avec un loyer fortement réduit peut obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 65 % des revenus issus de la location.
dons familiaux exonérés pour soutenir l’immobilier et la rénovation énergétique
Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, une nouvelle mesure accorde une exonération des droits de mutation à titre gratuit sur les dons familiaux d’argent. Ce dispositif concerne la transmission du patrimoine immobilier, sous conditions précises.
Bénéficiaires possibles :
- enfants
- petits-enfants
- arrière-petits-enfants
- neveux et nièces (en l’absence de descendance)
Plafonds applicables :
- 100 000 € par donateur et par donataire
- 300 000 € maximum par bénéficiaire sur toute la période
Affectations autorisées des fonds reçus :
- Achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou celle de son locataire, pour une durée minimale de cinq ans.
- Dépenses de travaux de rénovation énergétique sur le logement principal détenu au moins cinq ans par le bénéficiaire.
Délai à respecter :
- L’utilisation des sommes doit intervenir dans les six mois suivant le don.
- L’acquéreur ou propriétaire doit conserver le bien concerné pendant au moins cinq ans.
Cumul possible avec les dispositifs existants :
- L’exonération nouvelle se cumule avec celle déjà existante pour les dons familiaux en espèces (donateur âgé de moins de 80 ans et donataire majeur).
- Cumul possible avec les abattements classiques sur les donations (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant…).
bénéfices concrets et points à surveiller pour investisseurs et familles
Ces mesures offrent plusieurs atouts aux particuliers souhaitant optimiser leur stratégie patrimoniale ou investir dans l’immobilier locatif.
Bénéfices pour les investisseurs immobiliers :
- Diminution du montant imposable grâce aux réductions prévues par loc’avantages.
- Sécurisation du revenu locatif via une convention signée avec l’anah.
- Soutien indirect au logement abordable et social.
Bénéfices pour les familles souhaitant transmettre leur patrimoine :
- Possibilité d’aider ses descendants dans leur accès à la propriété ou dans des travaux énergétiques sans alourdir leur fiscalité.
- Cumul des nouveaux plafonds avec ceux déjà existants, multipliant ainsi les opportunités fiscales.
- Soutien direct à la rénovation énergétique des logements familiaux.
L’attention doit porter sur :
- L’obligation stricte quant à l’usage des fonds donnés (achat immobilier neuf/VEFA ou rénovation énergétique du logement principal).
- L’ensemble des délais imposés (utilisation dans les six mois, conservation du bien cinq ans).
- L’application précise des montants exonérés selon chaque situation familiale.
- L’accord formel avec l’anah pour bénéficier du dispositif loc’avantages.
- L’ajustement possible des plafonds selon les autres donations récentes ou passées.
synthèse et conseils pratiques pour agir avec efficacité
Les nouvelles dispositions issues de la loi de finances 2025, comme la reconduction du dispositif loc’avantages, encouragent la mise sur le marché locatif privé de logements à loyers maîtrisés tout en offrant un levier fiscal aux propriétaires. La nouvelle exonération des dons familiaux aide les familles qui souhaitent organiser une transmission facilitée et soutient aussi bien l’accès au logement que la rénovation énergétique. Avant toute opération immobilière ou donation, il vaut mieux s’informer auprès d’un professionnel afin d’ajuster sa stratégie aux règles en vigueur et tirer parti pleinement des dispositifs proposés.