la rénovation énergétique des logements occupe une place centrale dans les débats publics liés au logement. la mise en location de logements dits « passoires énergétiques » soulève des défis sociaux et économiques majeurs, tant pour les propriétaires que pour les locataires. face à l’ampleur du parc locatif concerné, une adaptation des règles s’impose pour concilier transition écologique, maintien de l’offre locative et protection des occupants. la proposition de loi n° 328 déposée au sénat le 11 février 2025 vise à clarifier les obligations de rénovation énergétique tout en introduisant des exceptions et des ajustements pratiques.
le cadre législatif actuel et ses échéances
la réglementation actuelle prévoit l’interdiction progressive de mise en location des logements présentant les plus faibles performances énergétiques. depuis le 1er janvier 2025, un logement classé g au diagnostic de performance énergétique (dpe) ne peut plus être proposé à la location. cette mesure concerne près de 1,6 million de logements, essentiellement dans le secteur privé, mais aussi dans le parc social.
cette interdiction va s’étendre aux logements classés f dès le 1er janvier 2028. ces seuils visent à accélérer la sortie du marché des passoires énergétiques, dont la consommation excessive d’énergie impacte aussi bien le climat que le budget des ménages.
les principales mesures proposées par le sénat
la proposition de loi n° 328 du sénat apporte plusieurs aménagements aux règles existantes afin d’éviter des effets indésirables sur le marché locatif et de mieux encadrer les relations entre bailleurs et locataires.
exceptions à l’interdiction de location
certains logements classés g au dpe restent accessibles à la location même après l’entrée en vigueur de l’interdiction, sous conditions :
- si le bail est en cours au 1er janvier 2025, il peut se poursuivre.
- la conformité à la « décence énergétique » est appréciée selon le niveau exigible lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction du contrat.
- un logement reste « décent » si les travaux ordonnés par le bailleur n’ont pas permis d’atteindre le niveau requis pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, ou si leur coût est trop élevé ou qu’une décision administrative ou d’assemblée générale des copropriétaires (datant de moins de trois ans) s’y oppose.
ces tolérances évitent que des propriétaires soient pénalisés lorsqu’ils font preuve de bonne foi et rencontrent des obstacles indépendants de leur volonté.
décence énergétique et contraintes spécifiques
la notion de décence énergétique évolue pour tenir compte :
- du type de contrat (date de signature, renouvellement…)
- des contraintes techniques ou financières avérées
- d’un refus administratif ou en assemblée générale
un tableau synthétique permet d’illustrer ces cas :
| situation | maintien possible en location ? |
|---|---|
| bail en cours avant 2025 | oui |
| travaux impossibles techniquement | oui |
| coût trop élevé ou refus administratif | oui |
| non-respect sans justification | non |
cette approche vise à préserver l’équilibre entre exigence écologique et réalité du terrain.
copropriété et maisons individuelles
lorsqu’un logement se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, une règle spécifique s’applique : si le syndicat a engagé un contrat pour réaliser les travaux nécessaires à l’atteinte du seuil minimal, le logement reste considéré comme « décent » pendant toute la durée des travaux (dans une limite maximale de cinq ans). cela donne une marge opérationnelle aux copropriétés tout en sécurisant juridiquement bailleurs et locataires.
la proposition précise aussi que ces dispositions s’appliquent aussi aux maisons individuelles, qui comptent aujourd’hui une part importante de logements très énergivores.
gestion des litiges entre bailleurs et locataires
en cas de contentieux sur la conformité énergétique d’un logement loué, un juge peut décider une baisse du loyer jusqu’à ce que les travaux soient réalisés. la proposition encadre cette pratique :
- la réduction doit refléter le préjudice réel subi par le locataire
- elle prend effet dès que les travaux ordonnés ont été demandés par écrit au propriétaire
- elle cesse une fois les travaux réalisés
si un locataire empêche la réalisation des travaux nécessaires à l’atteinte du seuil minimal, il ne peut invoquer un manquement du propriétaire ni réclamer une baisse ou suspension du loyer.
ce dispositif clarifie les droits et devoirs respectifs afin d’éviter les abus tout en assurant un recours effectif contre l’habitat indécent.
enjeux pour le parc locatif, bailleurs et locataires
l’assouplissement des règles liées à la rénovation énergétique cherche à maintenir un équilibre entre urgence écologique et maintien d’une offre suffisante sur le marché locatif. ces mesures visent à protéger avec efficacité les locataires tout en offrant aux propriétaires un cadre plus lisible et adapté aux réalités techniques ou économiques.
l’application différenciée selon la nature du bien (copropriété ou maison individuelle) permet une meilleure prise en compte des situations concrètes. l’encadrement précis du traitement des litiges favorise une résolution équitable tout en responsabilisant chaque partie.
la clarification apportée par cette proposition pourrait contribuer à rassurer propriétaires comme locataires face aux évolutions réglementaires rapides dans le secteur du logement. elle encourage aussi la poursuite effective des rénovations énergétiques dans un contexte où chaque acteur doit pouvoir agir dans un cadre sécurisé.