Le zonage « abc » des communes structure la politique du logement en France. Ce découpage classe chaque commune selon la tension entre l’offre et la demande de logements. Une révision de ce zonage, actée par un arrêté du 5 septembre 2025, vient d’être mise en place. Cette évolution vise à mieux adapter les dispositifs d’aide et les conditions réglementaires aux réalités locales. Pour les investisseurs, les bailleurs et les locataires, ce changement modifie l’accès à des avantages fiscaux, à des plafonds de loyers ou à l’éligibilité à certains dispositifs. Il devient donc essentiel de comprendre le fonctionnement de ce zonage et ses conséquences sur l’investissement locatif.
le nouveau zonage : une nouvelle carte du logement
Le zonage « abc » regroupe cinq niveaux. Chaque zone reflète la pression entre offre et demande de logements sur le territoire.
- zone a bis : concerne Paris et quelques villes proches, où la demande est très forte.
- zone a : regroupe les grandes agglomérations et communes proches où le marché reste tendu.
- zone b1 : inclut les grandes villes régionales et certaines communes périphériques.
- zone b2 : rassemble des villes moyennes ou zones en déséquilibre mais moins tendues que les précédentes.
- zone c : couvre le reste du territoire, là où la tension entre offre et demande est faible.
La révision décidée en septembre 2025 entraîne le reclassement de 468 communes :
| Changement de zone | Nombre de communes concernées |
|---|---|
| B2 → B1 | 247 |
| B1 → A | 64 |
| A → A bis | 10 |
| B1 → B2 | 147 |
| B2/B1/A → C (déclassées) | 19 |
La liste complète des communes concernées se trouve en ligne sur le site officiel.
pourquoi le zonage abc influe sur l’investissement locatif
Le classement d’une commune dans une zone donnée règle l’accès à plusieurs aides publiques. Ce zonage permet d’adapter la politique du logement localement et sert à fixer :
- les plafonds de loyers
- les plafonds de ressources des locataires
- l’accès à des dispositifs incitatifs comme loc’avantages, denormandie, ou encore le prêt à taux zéro
Ainsi, un investisseur doit étudier attentivement la classification pour savoir quels avantages fiscaux ou réglementaires s’appliquent dans telle ou telle commune. Par exemple, certaines aides sont réservées aux zones tendues (A, A bis, B1) alors que d’autres concernent aussi les zones moins tendues (B2).
Voici quelques exemples d’aides dépendant du zonage :
| Aide / dispositif | Zonage éligible |
|---|---|
| loc’avantages | A, A bis, B1, parfois B2 selon conditions locales |
| denormandie | B1, B2, C (selon liste officielle) |
| plafond de loyer « Pinel » | A, A bis, B1 uniquement |
détail sur le dispositif denormandie : investir dans l’ancien avec travaux
Le dispositif denormandie cible ceux qui achètent un bien ancien pour le rénover puis le louer nu. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux dépend de la durée d’engagement locatif :
| Durée d’engagement (ans) | Taux métropole (%) | Taux outre-mer (%) |
|---|---|---|
| 6 | 12 | 23 |
| 9 | 18 | 29 |
| 12 | 21 | 32 |
L’éligibilité au dispositif dépend du nouveau classement des communes. Un reclassement peut donc ouvrir droit au denormandie dans des villes jusqu’ici exclues ou inversement retirer cet avantage à certaines localités.
découpage modifié : quelles conséquences concrètes pour les investisseurs ?
Pour un investisseur ou un bailleur, le nouveau découpage change la donne en matière d’aides fiscales. Par exemple :
- une commune passant de b2 à b1, ou de b1 à a, permet désormais d’accéder à des plafonds plus élevés pour les loyers ou à certains avantages fiscaux.
- une commune reclassée vers une zone moins tendue voit parfois ses droits diminuer : éligibilité restreinte au prêt à taux zéro ou disparition du bénéfice loc’avantages.
Exemples concrets :
- Un investisseur souhaitant profiter du denormandie repère qu’une ville récemment classée en zone b1 ouvre droit au dispositif pour la première fois.
- A contrario, une commune déclassée en zone c ne donne plus accès aux mêmes aides pour un projet locatif neuf.
- L’ajustement du plafonnement de loyers peut permettre d’optimiser la rentabilité brute dans certaines zones promues.
- L’élargissement du zonage éligible permet aussi plus de souplesse pour choisir entre différents dispositifs fiscaux.
Chaque investisseur doit donc comparer attentivement les nouveaux paramètres avant tout achat ou mise en location.
s’assurer du bon classement avant tout projet immobilier locatif
Avant toute décision d’achat ou de location, il convient de vérifier dans quelle zone se trouve la commune ciblée. Le passage d’une commune d’une zone à une autre peut transformer totalement les conditions fiscales et réglementaires applicables. L’accès aux aides évolue selon ce classement mis à jour par arrêté en septembre 2025. Consulter la liste officielle permet d’éviter toute mauvaise surprise et d’optimiser sa stratégie patrimoniale.