La défiscalisation immobilière attire de nombreux particuliers qui souhaitent placer leur argent dans la pierre tout en réduisant leur impôt. Face à la demande croissante de logements rénovés dans des villes en mutation, l’État propose plusieurs solutions fiscales. Parmi elles, le dispositif denormandie se distingue comme une solution récente dédiée à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Ce levier fiscal vise à soutenir la rénovation des centres-villes tout en offrant une réduction d’impôt intéressante pour ceux qui s’engagent à louer un bien rénové. Voici tout ce qu’il faut savoir pour comprendre et profiter du dispositif denormandie.
principe et définition du dispositif denormandie
Le dispositif denormandie s’adresse à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans l’immobilier ancien. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un logement à rénover, situé dans une commune spécifique, et de sa mise en location après travaux. Ce mécanisme vise à soutenir l’amélioration de la qualité des logements anciens dans des zones qui en ont besoin.
Le dispositif denormandie ne concerne que les particuliers qui s’engagent à louer le logement vide à usage d’habitation principale, après avoir effectué des travaux de rénovation répondant à des critères précis.
conditions d’éligibilité
localisation du bien immobilier
L’accès au dispositif denormandie dépend d’abord de la commune où se trouve le logement. Trois cas existent :
- commune avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat
- commune labellisée cœur de ville
- commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ort)
Pour vérifier si la commune visée est éligible, un simulateur en ligne permet de renseigner l’adresse du bien et d’obtenir une réponse rapide.
nature du bien et des travaux
Le logement doit être un bien ancien à rénover. Les travaux de rénovation réalisés doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (ou 20 % pour un habitat collectif).
Par ailleurs, ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Après rénovation, le logement doit atteindre au minimum la classe énergétique e du diagnostic de performance énergétique (dpe).
Les travaux éligibles concernent au moins deux des cinq catégories suivantes :
- isolation des murs
- isolation des toitures
- isolation des fenêtres
- changement de chaudière
- changement de système de production d’eau chaude
engagement de location
Le propriétaire doit louer le logement nu (non meublé), à usage de résidence principale, à un locataire qui n’appartient pas à son foyer fiscal. L’engagement de location dure 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans par périodes de 3 ans en plus.
Résumé des durées possibles :
| durée initiale | prolongation possible | durée totale maximale |
|---|---|---|
| 6 ans | 3 ans x 2 | 12 ans |
| 9 ans | 3 ans | 12 ans |
plafonds de loyers et de ressources
Le dispositif denormandie impose de respecter deux plafonds pendant toute la durée de la location :
- un plafond de loyer, révisé chaque année, qui dépend de la zone géographique du bien
- un plafond de ressources du locataire, aussi variable selon la zone
Ces informations sont publiées chaque année par l’administration fiscale.
modalités et calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt accordée par le dispositif denormandie dépend de plusieurs éléments.
Le calcul se fait sur le prix total de l’opération (achat + travaux + frais de notaire et autres frais) dans la limite de 5 500 € par m² et sans dépasser 300 000 € par an et par contribuable. Il est possible de bénéficier de l’avantage pour un ou deux logements par an.
Le taux de réduction varie selon la durée de l’engagement de location :
| durée de location | taux de réduction | taux outre-mer |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 23 % |
| 9 ans | 18 % | 29 % |
| 12 ans | 21 % | 32 % |
Exemple : pour un investissement total de 200 000 € avec un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 36 000 € (soit 18 % de 200 000 €).
démarches à suivre pour bénéficier du dispositif denormandie
Pour profiter de la réduction d’impôt liée au dispositif denormandie, il faut suivre plusieurs étapes :
- choisir une commune éligible à l’aide du simulateur
- acquérir un bien ancien à rénover
- faire établir des devis pour les travaux de rénovation énergétique
- réaliser les travaux, en veillant à respecter le seuil de 25 % du coût total
- obtenir une attestation de performance énergétique après travaux (classe e minimum)
- mettre le logement en location nue, à un tiers respectant les plafonds de ressources et de loyer
- conserver tous les justificatifs : factures de travaux, attestations, preuves de mise en location
- déclarer l’investissement et l’engagement de location lors de la déclaration annuelle de revenus
bilan et points de vigilance sur le dispositif denormandie
Le dispositif denormandie propose une solution efficace aux particuliers qui souhaitent lier investissement locatif dans l’immobilier ancien, travaux de rénovation et réduction d’impôt. Il favorise la rénovation dans des villes sélectionnées et permet de valoriser son patrimoine tout en diminuant ses impôts.
Avant de s’engager, il faut bien vérifier l’éligibilité de la commune et du projet, anticiper le montant des travaux à réaliser, et respecter tous les plafonds imposés. Un accompagnement professionnel peut aider à sécuriser chaque étape, de l’achat à la déclaration fiscale. Le simulateur en ligne reste un outil pratique pour s’assurer que le projet entre dans le cadre du dispositif denormandie.