Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le loyer du nouveau contrat ne peut pas augmenter librement. Il existe une règle qui limite cette hausse, dite du plafonnement. Mais une exception existe : si les facteurs qui rendent le lieu attractif pour le commerce ont changé de façon notable et favorable, le bailleur peut demander une augmentation supérieure. Ce point fait l’objet d’analyses récentes, notamment dans une décision rendue en septembre 2025. L’objectif est de comprendre les conditions du déplafonnement du loyer lors du renouvellement et ses conséquences pour les bailleurs comme pour les locataires.
règle générale et exception du plafonnement du loyer
La règle veut que le loyer d’un bail commercial renouvelé soit plafonné. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence depuis le début du bail précédent. Ce système protège le locataire d’augmentations trop fortes. Il existe une exception : en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer et demander une hausse au-delà de l’indice.
notions clés : plafonnement et facteurs locaux de commercialité
Le plafonnement du loyer lors du renouvellement repose sur un indice, souvent l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice du coût de la construction (ICC). Cela signifie que la nouvelle valeur du loyer suit l’évolution mesurée par cet indice.
Les facteurs locaux de commercialité désignent l’ensemble des éléments qui influent sur la valeur d’un commerce, comme :
- la taille de la ville ou du quartier
- l’accessibilité (transports, stationnements)
- la présence d’autres commerces ou services
- l’attrait particulier du lieu
- les contraintes ou avantages liés à l’emplacement
Un changement durable ou provisoire mais significatif de ces facteurs peut être pris en compte.
conditions permettant le déplafonnement
Le déplafonnement du loyer commercial devient possible si une modification des facteurs locaux de commercialité survient. Il faut que cette modification soit :
- notable (pas de petit changement)
- durable, ou au moins suffisamment marquée même si temporaire
Il ne suffit pas qu’un élément ait changé. Il faut que ce changement soit jugé comme ayant un impact positif potentiel sur l’activité exercée dans le local.
apport jurisprudentiel récent
La décision cassation civile 3e, 18 septembre 2025, n° 24-13288 apporte un éclairage : les juges estiment qu’une modification favorable des facteurs locaux de commercialité suffit à justifier un déplafonnement du loyer. Il n’est pas nécessaire de prouver que le locataire en a réellement bénéficié dans ses résultats. L’existence d’une possibilité objective d’amélioration pour l’activité suffit.
illustration pratique : exemple d’un complexe commercial
Dans l’affaire jugée, un bailleur a demandé le déplafonnement du loyer après la création d’un complexe commercial voisin, avec des grandes enseignes et des aménagements routiers nouveaux. Il avance que cela rend le quartier plus vivant, ce qui pourrait attirer plus de clients dans le commerce de luminaires loué.
Le locataire se défend en disant que son chiffre d’affaires n’a pas augmenté malgré ces changements.
Les juges donnent raison au bailleur. Ils considèrent que la modification est objectivement favorable à l’activité, même si le locataire n’a pas constaté de hausse directe dans ses comptes. La possibilité d’un meilleur achalandage suffit.
Tableau récapitulatif :
| Partie | Argument avancé | Position des juges |
|---|---|---|
| bailleur | Attrait accru du quartier | Retient la possibilité d’un impact positif sur l’activité |
| locataire | Absence de bénéfice concret | Impact réel non exigé |
implications pour bailleurs et locataires
Le déplafonnement du loyer commercial lors du renouvellement peut donc intervenir même si le locataire ne tire pas de profit immédiat d’un changement local. Pour le bailleur, il s’agit d’une opportunité d’ajuster le montant du loyer à la réalité du marché. Pour le locataire, ce risque existe, même sans hausse de chiffre d’affaires. Il devient alors essentiel de surveiller l’évolution de l’environnement commercial autour du local.
Points à surveiller :
- nouveaux projets urbains ou commerciaux
- aménagements de transports
- évolution des commerces voisins
Une veille régulière permet d’anticiper une demande de déplafonnement du loyer.
surveillance des évolutions locales et impacts potentiels
La modification des facteurs locaux de commercialité peut influencer le montant du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial. Chaque partie doit rester attentive aux évolutions dans le quartier ou la ville. Un changement qui semble favorable à l’activité peut entraîner une hausse du loyer, même sans gain immédiat pour le locataire. Comprendre ces mécanismes aide à mieux préparer les négociations et à défendre ses intérêts lors d’un renouvellement de bail.