Le déficit foncier aide les propriétaires à réduire leur impôt. Quand un logement loué nu produit moins de revenus que de charges, ce déficit s’impute sur le revenu global, allégeant ainsi l’impôt du bailleur. Depuis peu, la lutte contre les passoires thermiques renforce l’intérêt de ce mécanisme. Pour encourager la rénovation énergétique, la loi revoit à la hausse le plafond du déficit imputable, sous conditions strictes. Ce dispositif vise à soutenir l’amélioration des logements anciens tout en offrant un avantage fiscal attractif.
fonctionnement classique du déficit foncier
Le régime du déficit foncier concerne les bailleurs qui louent des logements vides et déclarent leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Quand les charges dépassent les loyers encaissés, le résultat devient négatif : c’est le déficit foncier.
Charges déductibles :
- dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
- charges de copropriété non récupérables
- taxe foncière
- primes d’assurance
- frais de gestion
Les intérêts d’emprunt ne sont pas pris en compte dans le calcul du plafond imputable sur le revenu global.
Plafond annuel standard :
Le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an.
Exemple simple :
Un bailleur perçoit 8 000 euros de loyers. Il supporte 15 000 euros de charges (hors intérêts d’emprunt). Le déficit foncier atteint 7 000 euros : il peut déduire cette somme de son revenu global pour alléger son impôt cette année-là.
le doublement temporaire du plafond pour travaux de rénovation énergétique
La loi de finances rectificative pour 2022 introduit une mesure spéciale : le plafond d’imputation du déficit foncier monte à 21 400 euros par an, soit un doublement par rapport au plafond classique. Ce changement vise à accélérer la transformation des logements énergivores.
Ce nouveau plafond reste temporaire : il ne s’applique qu’aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Il concerne seulement les travaux permettant une amélioration réelle des performances énergétiques.
conditions pour bénéficier du doublement du plafond
Pour profiter du plafond relevé à 21 400 euros, plusieurs critères doivent être réunis :
Travaux éligibles :
- seuls les travaux de rénovation énergétique sont concernés
Classe énergétique initiale et finale :
- le logement doit être classé E, F ou G avant travaux
- il doit atteindre une classe A, B, C ou D après travaux
- la nouvelle classe doit être obtenue avant le 31 décembre 2025
Période de paiement des travaux :
- dépenses réglées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025
Justificatifs requis :
À conserver impérativement :
- devis et factures détaillant la nature et la date des travaux
- diagnostics de performance énergétique (DPE) avant et après travaux
Tableau récapitulatif des conditions :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Type de travaux | Rénovation énergétique |
| Classe énergétique avant | E, F ou G |
| Classe énergétique après | A, B, C ou D |
| Délais | Travaux payés entre 01/01/2023 et 31/12/2025 |
| Justificatifs | Devis, factures, DPE avant/après |
démarches à effectuer par le bailleur
Pour déclarer ces dépenses dans la déclaration annuelle :
- Reporter les charges dans la déclaration des revenus fonciers (formulaire n°2044).
- S’assurer que les travaux ouvrent droit au nouveau plafond : vérifier l’éligibilité.
- Calculer le déficit foncier en séparant bien les intérêts d’emprunt.
- Imputer jusqu’à 21 400 euros sur le revenu global si toutes les conditions sont réunies.
- Conserver tous les justificatifs : factures détaillées, devis signés, diagnostics énergétiques avant et après travaux.
- Prévoir une réponse rapide en cas de demande d’information par l’administration fiscale.
cadre réglementaire applicable
La référence principale reste la loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 (Journal Officiel du 2 décembre). Les modalités précises sont fixées par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (Journal Officiel du 22 avril), qui détaille les critères énergétiques et la procédure de justification auprès des services fiscaux.
bénéfices et points de vigilance pour les bailleurs
Le doublement temporaire du plafond d’imputation offre une occasion rare aux bailleurs souhaitant réaliser des travaux ambitieux sur leurs biens anciens classés E, F ou G. Ce dispositif permet d’optimiser la charge fiscale immédiate tout en valorisant durablement leur patrimoine immobilier grâce à une meilleure performance énergétique.
Pour en tirer parti, il convient d’agir rapidement afin que tous les travaux soient réalisés puis payés dans la période autorisée. Chaque pièce justificative doit être conservée avec soin pour répondre aux demandes éventuelles de l’administration fiscale durant ou après la déclaration.