La loi de finances pour 2025 introduit un nouveau cadre fiscal autour des dons familiaux, permettant à certains membres d’une famille de transmettre jusqu’à 100 000 € par personne, sans taxation, sous conditions. Ce dispositif vise à soutenir le marché immobilier en encourageant l’acquisition ou la rénovation de résidences principales grâce à une aide financière familiale. En place jusqu’au 31 décembre 2026, cette mesure s’adresse à un cercle précis de bénéficiaires et impose des règles strictes quant à l’usage des sommes reçues. Voici les principaux points pour comprendre et appliquer cette exonération.
identification des bénéficiaires et conditions de parenté
Le nouveau régime d’exonération des dons familiaux concerne uniquement certains proches du donateur :
- enfant
- petit-enfant
- arrière-petit-enfant
- neveu ou nièce, seulement s’il s’agit d’un enfant du frère ou de la sœur du donateur (les enfants du conjoint du frère ou de la sœur sont exclus)
En l’absence d’un descendant direct, le don peut donc bénéficier à un neveu ou une nièce défini(e) selon cette stricte parenté.
modalités et plafonds du don
Chaque personne peut donner jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, dans la limite globale de 300 000 € perçus par chaque donataire sur toute la période du dispositif. Il est possible d’effectuer plusieurs versements, tant que ces montants ne dépassent pas ces plafonds.
| donateur | donataire | montant maximal exonéré |
|---|---|---|
| par personne physique | par bénéficiaire éligible | 100 000 € |
| plafond total reçu par le même donataire (de plusieurs donateurs) | 300 000 € |
Seules les sommes d’argent sont concernées. Les dons en nature ne sont pas éligibles à ce régime.
conditions d’utilisation des sommes reçues
Les sommes données doivent être affectées sous six mois à l’une des deux options suivantes :
- acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (vefa), destiné soit à devenir la résidence principale du bénéficiaire, soit à être loué comme résidence principale (meublée ou non)
- réalisation de travaux de rénovation énergétique, dans sa propre habitation principale, sous conditions précises (voir détails plus bas)
Pour l’acquisition immobilière, il est possible d’acheter l’usufruit ou des droits indivis sur le bien, mais non le terrain seul ni un bien destiné à une autoconstruction.
Le logement acquis (ou rénové) doit être conservé pendant au moins cinq ans après achat ou fin de travaux. Si le bien est loué, il ne doit pas l’être à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire, sauf pour loger un enfant étudiant célibataire encore à charge pendant ses études dans une ville universitaire.
Plusieurs acquisitions sont possibles si elles servent toutes à une résidence principale (du bénéficiaire ou via location).
Exemples d’usages exclus :
- achat d’un terrain à bâtir pour construire soi-même sa maison
- autoconstruction d’un logement principal
- remboursement anticipé d’un prêt immobilier existant
- apport en société civile immobilière même détenue par le bénéficiaire
focus sur les travaux de rénovation énergétique
Le dispositif permet aussi d’utiliser le don pour financer des travaux éligibles à la prime « maprimerénov’ » dans son habitation principale, si ces travaux sont réalisés par un professionnel labellisé RGE.
Tableau récapitulatif :
| dépense éligible ? | condition complémentaire |
|---|---|
| dépenses éligibles maprimerénov’ dans son logement principal détenu en direct | dépenses réalisées par professionnel RGE uniquement |
| dépenses dans un logement détenu via une société civile immobilière dont on est associé | non éligible |
| dépenses pour location si propriétaire et réalisation soi-même des travaux | non éligible |
Les travaux doivent donc concerner un bien détenu en direct et être confiés à une entreprise reconnue garante de l’environnement.
démarches et échéances pratiques
L’utilisation des fonds doit intervenir avant la fin du sixième mois suivant leur versement. Passé ce délai, l’exonération ne s’applique plus. Il convient donc de planifier avec précision les démarches administratives et les opérations immobilières.
Pour se référer aux textes applicables et mieux comprendre les modalités détaillées, il existe deux documents essentiels :
- article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (jo du 15 février)
- bofip boi-enr-dmtg-20-20-20 mis à jour le 4 septembre 2025
Seule une application stricte des conditions permet de garantir l’exonération prévue par ce dispositif temporaire.
synthèse pratique sur le nouveau cadre fiscal des dons familiaux jusqu’en 2026
Le nouveau dispositif offre une opportunité aux familles souhaitant aider leurs enfants ou proches à acquérir ou améliorer leur résidence principale tout en bénéficiant d’une exonération fiscale intéressante. Les règles imposent une grande rigueur : seules certaines personnes peuvent recevoir ces dons, les usages autorisés sont limités aux achats immobiliers très encadrés ou aux travaux précis réalisés par des professionnels agréés. Le respect des délais et la justification de l’affectation des fonds restent essentiels pour éviter tout redressement fiscal. Pour profiter au mieux de cette mesure temporaire, il convient donc de bien se renseigner et d’anticiper chaque étape du projet patrimonial familial.