L’année 2025 marque un tournant pour la fiscalité immobilière en France. Les pouvoirs publics adaptent les règles avec le projet de loi de finances dans le but de renforcer les recettes fiscales et d’offrir de nouveaux moyens de financement aux collectivités locales. Deux changements majeurs émergent : une réforme du calcul des plus-values immobilières pour les biens loués en location meublée non professionnelle (lmnp), et la possibilité, pour les départements, d’augmenter temporairement les droits de mutation, souvent appelés « frais de notaire ». Ces mesures redéfinissent l’équilibre entre rentabilité, gestion patrimoniale et coût d’acquisition pour de nombreux acteurs du marché.
évolution du régime fiscal des plus-values pour location meublée non professionnelle
Dans le régime actuel, un bailleur lmnp peut déduire chaque année des amortissements sur son bien. Jusqu’à présent, ces amortissements n’étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière, ce qui permettait au vendeur de réduire son imposition sur les revenus locatifs tout en conservant un prix d’acquisition élevé lors de la revente.
À partir du 15 février 2025, la réforme change cette règle. Désormais, lors de la cession d’un bien en location meublée non professionnelle, il faut soustraire tous les amortissements déduits du prix d’acquisition pour calculer la plus-value. Cela rapproche le traitement fiscal du lmnp de celui des loueurs professionnels.
| situation | avant le 15 février 2025 | à partir du 15 février 2025 |
|---|---|---|
| calcul de la plus-value lmnp | amortissements non déduits du prix d’achat | amortissements déduits du prix d’achat |
Des exceptions existent : la nouvelle règle ne concerne pas certains logements spécifiques. Sont exclus :
- résidences étudiantes
- établissements sociaux ou médico-sociaux pour personnes âgées ou adultes handicapés
- résidences-services pour personnes âgées ou handicapées
Exemple concret : un propriétaire revend son appartement meublé après plusieurs années. Il a déduit au total 40 000 € d’amortissements. Si le prix d’achat était de 200 000 €, le calcul retient désormais un prix d’acquisition ajusté à 160 000 €. La plus-value taxable augmente donc, ce qui accroît l’imposition à la revente.
nouvelles modalités fiscales sur la location meublée à partir de 2025
Les règles du régime micro-bic évoluent aussi dès l’imposition des revenus 2025. Deux cas se distinguent selon la qualité du bien loué.
Baisse des abattements pour frais :
- meublé de tourisme non classé : abattement réduit à 30 % (contre 50 %), plafond abaissé à 15 000 € (au lieu de 77 700 €)
- meublé de tourisme classé : abattement ramené à 50 % (contre 71 %), plafond fixé à 77 700 € (au lieu de 188 700 €)
Ces nouveaux seuils limitent les avantages fiscaux qui étaient accordés aux propriétaires louant en meublé sous régime micro-bic.
| type de location meublée | % abattement avant 2025 | % abattement en 2025 | plafond avant 2025 ( €) | plafond en 2025 ( €) |
|---|---|---|---|---|
| meublé non classé | 50 % | 30 % | 77 700 € | 15 000 € |
| meublé classé | 71 % | 50 % | 188 700 € | 77 700 € |
Conséquences pratiques : un bailleur percevant par exemple 30 000 € annuels avec un meublé non classé ne pourra appliquer l’abattement que jusqu’à hauteur de 15 000 €, soit une base imposable plus élevée qu’auparavant. La rentabilité nette baisse donc après impôts. Les investisseurs doivent ainsi revoir leurs simulations et anticiper une fiscalité moins favorable dès l’exercice suivant.
augmentation temporaire des droits de mutation (« frais de notaire »)
Lors d’un achat immobilier, les acquéreurs règlent des droits dits « de mutation à titre onéreux », ou « frais de notaire ». Ces frais couvrent notamment une part reversée aux collectivités locales.
La loi autorise désormais chaque département, s’il le décide, à porter le taux départemental maximum jusqu’à5 % (contre4,5 % ) sur les ventes conclues entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028.
Points clés :
- L’augmentation doit être votée au niveau départemental.
- L’application est temporaire : retour au taux antérieur après le 31 mars 2028.
- Sont exclus les primo-accédants, qui peuvent même bénéficier d’une réduction ou exonération si cela est voté localement.
Exemple concret : pour une acquisition à 250 000 €, une hausse du droit départemental à 5 % (au lieu de 4,5 % ) représente un surcoût immédiat de <strong1 250 €.
Cette mesure touche surtout les investisseurs et acquéreurs récurrents. Les primo-accédants sont épargnés et pourraient même profiter d’un geste fiscal local, variable selon chaque département.
synthèse et conseils face aux nouvelles règles fiscales immobilières en 2025
Les changements apportés par la loi de finances modifient sensiblement le paysage pour tous les acteurs liés à l’immobilier. Une gestion patrimoniale efficace nécessite désormais une veille renforcée et des arbitrages réfléchis avant toute opération.
Pour les propriétaires-loueurs en lmnp, l’intégration des amortissements dans le calcul des plus-values rend les sorties moins favorables. En parallèle, la réduction des abattements dans le micro-bic pèse sur la rentabilité nette. Anticiper ces effets devient essentiel lors d’un projet locatif ou lors d’une revente programmée après février 2025.
Les acquéreurs doivent quant à eux intégrer dans leur budget une possible hausse temporaire des frais liés aux droits de mutation entre avril 2025 et mars 2028. Chaque département gardera la main sur cette décision, ce qui invite à suivre attentivement l’évolution locale des taux applicables. Les primo-accédants restent protégés contre cette hausse et peuvent bénéficier selon leur territoire d’allègements en plus.
Face à ces évolutions, chaque investisseur a intérêt à revoir ses stratégies et ses simulations financières dès aujourd’hui. L’accompagnement par un professionnel permet aussi d’anticiper au mieux l’impact réel des nouvelles règles fiscales.