l’achat d’un bien immobilier s’accompagne toujours de frais annexes, dont les « frais de notaire ». ce terme regroupe l’ensemble des sommes versées au moment de la signature de l’acte de vente. dans ces frais, la part la plus large revient aux droits de mutation à titre onéreux (dmto), qui sont en réalité des taxes perçues par l’état et les départements. depuis la loi de finances pour 2025, une majorité de départements français peuvent relever temporairement ces droits, ce qui modifie le coût total d’une acquisition immobilière entre avril 2025 et mars 2028.
définition et évolution des « frais de notaire »
les frais de notaire recouvrent divers éléments : la rémunération du notaire, les débours et surtout les dmto. en pratique, ces droits représentent en général près de 80 % du total payé lors d’un achat immobilier ancien. ils sont reversés principalement au département, à la commune et à l’état. la réforme issue de la loi de finances pour 2025 permet désormais aux conseils départementaux d’augmenter leur part temporairement, afin d’ajuster le taux départemental.
principales dispositions légales
la loi de finances pour 2025 autorise chaque département à augmenter le taux départemental des dmto jusqu’à 0,5 point. la plupart choisissent donc de passer d’un taux habituel de 4,5 % à un nouveau plafond temporaire fixé à 5 %. cette mesure s’applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. après cette période, le taux retombera automatiquement à celui en vigueur au 31 janvier 2025.
| taux en vigueur avant réforme | nouveau taux possible | période d’application |
|---|---|---|
| 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 – 31 mars 2028 |
détails sur l’entrée en vigueur
pour appliquer cette hausse dès le 1er juin 2025, les conseils départementaux doivent notifier leur décision à l’administration fiscale avant le 15 avril 2025. si cette démarche intervient après cette date, l’application sera différée au 1er janvier 2026. certains départements comme paris, loiret, hauts-de-seine, ou ille-et-vilaine ont agi vite : chez eux, la hausse est déjà effective depuis le printemps 2025.
raisons avancées par les départements majoritaires
plus de quatre-vingts départements sur cent un utilisent ce nouveau levier fiscal. leurs motivations sont liées à la baisse des ressources financières depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation et au ralentissement du marché immobilier. en relevant les dmto, ces collectivités cherchent à préserver leur capacité d’action sans devoir réduire leurs dépenses ou services publics.
liste des principales raisons avancées :
- compensation de la perte de recettes fiscales
- adaptation au ralentissement du marché immobilier
- maintien des services départementaux
impact direct sur les acquéreurs et le marché immobilier
la hausse du taux des dmto a une conséquence immédiate sur le coût d’acquisition pour les ménages. ainsi, pour un achat à 200 000 €, l’augmentation représente une charge supplémentaire d’environ 1 000 €. ce surcoût peut peser sur le budget des acheteurs et inciter certains ménages à différer ou annuler leur projet immobilier.
exemple chiffré :
| prix du bien | surcharge liée à la hausse (de 4,5 % à 5 %) |
|---|---|
| 200 000 € | +1 000 € |
| 300 000 € | +1 500 € |
| 400 000 € | +2 000 € |
cette augmentation pourrait aussi réduire le nombre de transactions, car elle diminue le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
décision différente dans certains départements
une minorité de départements choisissent de ne pas augmenter les dmto. leur raisonnement repose sur une volonté de ne pas pénaliser les acheteurs ni freiner davantage un marché déjà ralenti. ils cherchent ainsi à préserver l’attractivité locale et soutenir l’accès au logement.
situation particulière des primo-accédants
le relèvement du taux ne concerne pas les primo-accédants. ces derniers peuvent même bénéficier d’une réduction ou d’une exonération totale du droit départemental si cela est voté localement. cette mesure vise à favoriser l’accès à la propriété pour ceux qui achètent leur premier logement.
exemples possibles pour les primo-accédants :
- exonération totale dans certains départements
- réduction partielle décidée localement
bilan entre équilibre financier local et impact sur l’immobilier
le relèvement temporaire des dmto, intégré aux « frais de notaire », reflète une stratégie budgétaire destinée à répondre à la baisse des recettes locales tout en maintenant les services publics. cette mesure pèse néanmoins sur le budget des acquéreurs et peut freiner un marché immobilier déjà ralenti. certains départements préfèrent écarter cette option pour soutenir leurs habitants et encourager les transactions. pour les primo-accédants, un traitement particulier permet parfois d’éviter ou limiter cette hausse afin de favoriser l’accès au logement.