le secteur de l’immobilier locatif traverse une période sensible. Le recul du nombre de nouveaux investisseurs particuliers inquiète les acteurs du marché et les pouvoirs publics. Pour inverser cette tendance, le ministère du logement a sollicité un rapport parlementaire. Ce document, piloté par les députés Daubresse et Cosson, vise à repenser le statut du bailleur privé pour encourager l’investissement dans la location longue durée. Parmi les pistes avancées : de nouvelles règles d’amortissement, des incitations fiscales, une meilleure prise en compte des <strong loyers maîtrisés, et des mesures sur la fiscalité des plus-values. Voici un tour d’horizon des cinq propositions phares qui pourraient changer la donne pour ceux qui souhaitent investir dans la location.
extension de l’amortissement pour toutes les locations
le rapport propose d’étendre l’amortissement à tous les biens loués sur une longue durée, sans distinguer entre logements nus ou meublés. jusqu’ici, seuls certains régimes permettaient d’amortir la valeur du bien. avec cette réforme, au régime réel :
- il serait possible de déduire chaque année 4 % de la valeur d’un bien ancien, si des travaux représentant 15 % de la valeur sont réalisés,
- pour un logement neuf, le taux monterait à 5 % (hors valeur du terrain).
cette mesure rend le régime réel plus attractif pour ceux qui rénovent ou achètent du neuf.
le régime micro-foncier bénéficierait aussi d’un abattement forfaitaire porté à 50 % (contre 30 % actuellement), avec un plafond relevé à 30 000 € de revenus locatifs annuels (15 000 € aujourd’hui). cela simplifie la gestion fiscale des petits bailleurs.
précision utile : le régime lmnp (loueur en meublé non professionnel) reste inchangé.
bonus d’amortissement pour loyers maîtrisés
pour inciter à proposer des loyers inférieurs au marché, le rapport suggère un « bonus » d’amortissement selon le type de location :
- 0,5 % supplémentaire pour les loyers intermédiaires,
- 1 % pour les loyers sociaux,
- 1,5 % pour les loyers très sociaux.
en micro-foncier, ce bonus prend la forme d’un abattement additionnel sur les revenus :
| catégorie de loyer | bonus régime réel | bonus micro-foncier |
|---|---|---|
| loyer intermédiaire | +0,5 % | +5 % |
| loyer social | +1 % | +10 % |
| loyer très social | +1,5 % | +15 % |
autre changement : il ne serait plus nécessaire de passer par une convention avec l’agence nationale de l’habitat (anah) lors d’un investissement avec travaux. cela simplifie la démarche.
augmentation du plafond d’imputation du déficit foncier
le déficit foncier est une arme fiscale appréciée lorsqu’il y a des charges supérieures aux loyers encaissés (travaux, intérêts…). aujourd’hui, le plafond annuel est fixé à 10 700 €. il n’a pas évolué depuis vingt-cinq ans.
le rapport recommande un passage à 40 000 €. cela offrirait plus de souplesse aux bailleurs réalisant des travaux lourds.
jusqu’au 31 décembre 2025, une mesure transitoire existe déjà : le plafond est doublé (21 400 €) si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés.
exemple :
un propriétaire réalise en 2026 des travaux importants dans un logement ancien mis en location nue. il pourra imputer jusqu’à 40 000 € de déficit sur son revenu global, contre seulement 10 700 € auparavant.
exclusion des biens loués longue durée de l’ifi
aujourd’hui, tous les biens immobiliers entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (ifi), sauf cas très précis.
le rapport suggère d’exclure les biens loués en longue durée, qu’ils soient nus ou meublés. cet avantage fiscal pourrait séduire des investisseurs aisés hésitant à étoffer leur parc locatif à cause de la fiscalité patrimoniale actuelle.
cela réduirait mécaniquement leur base taxable et améliorerait la rentabilité nette après impôt.
diminution du délai pour exonération totale des plus-values immobilières
actuellement, pour vendre un bien sans payer d’impôt sur la plus-value immobilière, il faut attendre :
- vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu,
- trente ans pour les prélèvements sociaux.
la proposition consiste à ramener ce délai à vingt ans pour tout type d’imposition. cela réduit le temps d’immobilisation fiscale du capital investi et peut inciter à remettre plus rapidement sur le marché certains biens loués depuis longtemps.
comparatif synthétique :
| régime actuel | proposition rapport |
|---|---|
| ir : 22 ans | ir : 20 ans |
| ps : 30 ans | ps : 20 ans |
cela peut amener certains propriétaires à anticiper leurs projets de vente et change la stratégie patrimoniale à long terme.
analyse critique et enjeux du futur statut du bailleur privé
ces mesures visent à rendre l’investissement locatif plus attractif et moins risqué face aux charges croissantes et aux contraintes réglementaires récentes. ouvrir l’amortissement aux locations nues ou augmenter drastiquement le plafond du déficit foncier peut séduire ceux qui hésitent à rénover ou investir dans l’ancien.
le bonus d’amortissement pousse vers une offre locative abordable, sans rigidités administratives inutiles comme le conventionnement anah. mais cette souplesse interroge : sans contrôle précis, comment s’assurer que les loyers restent maîtrisés ?
l’exclusion partielle de l’assiette ifi répond aux attentes des patrimoines élevés ; elle risque toutefois de profiter surtout aux investisseurs déjà fortunés. pour autant, elle pourrait relancer certains projets bloqués par cet impôt.
quant à la réduction du délai d’exonération sur la plus-value immobilière, elle facilite une rotation plus rapide du parc locatif. mais elle peut aussi inciter à spéculer davantage dans certaines zones tendues si aucune mesure complémentaire n’encadre ces ventes rapides.
selon maître dupuis, notaire spécialisé dans l’immobilier urbain : « ces ajustements fiscaux sont attendus depuis longtemps par nos clients propriétaires ou candidats bailleurs. ils offrent une perspective claire pour investir ou rénover avec visibilité sur la fiscalité future. »
les associations de locataires rappellent néanmoins que le succès dépendra aussi de la capacité à orienter ces avantages vers une réelle offre locative accessible.
bilan et prochaines étapes attendues pour le statut du bailleur privé
les principales recommandations du rapport daubresse-cosson annoncent une évolution marquante pour le secteur locatif privé. extension de l’amortissement, abattements bonifiés, relèvement massif des déficits imputables et allégement sur l’ifi constituent des leviers puissants pour attirer ou retenir les propriétaires bailleurs. abaisser la durée avant exonération totale des plus-values devrait accélérer la fluidité du marché secondaire.
la prochaine étape reste législative : ces mesures devront être discutées puis votées au parlement avant toute entrée en vigueur effective (prévue fin 2025 au plus tôt). leur adoption pourrait transformer durablement le paysage locatif français et susciter un regain d’intérêt chez les investisseurs particuliers comme institutionnels.