Dans le cadre d’un bail commercial, le respect de la destination des lieux prévue dans le contrat s’impose au locataire. La destination désigne l’activité ou les activités que le locataire a le droit d’exercer dans le local loué. Cette notion encadre l’usage des lieux et protège à la fois les intérêts du bailleur et du locataire. Une question se pose alors : que risque un locataire qui choisit de mener une activité différente ou plus large que celle inscrite dans le contrat ? Ce point mérite une attention particulière, car il engage la stabilité du contrat et la sécurité de l’exploitation.
règle de base sur la destination dans le bail commercial
Le locataire doit utiliser le local conformément à la destination fixée dans le bail commercial. Seules les activités mentionnées explicitement ou incluses de manière évidente peuvent être exercées. Le texte du bail fait foi : si une activité n’y figure pas, elle ne peut être pratiquée sans l’accord du bailleur.
En cas de non-respect, le bailleur dispose du droit d’agir en justice pour obtenir la résiliation du bail. Les conséquences peuvent aller jusqu’à la perte du local pour le locataire.
Résumé des règles :
| Ce qui est autorisé | Ce qui est interdit sans accord |
|---|---|
| Activités mentionnées dans le bail | Activité non prévue par le bail |
| Activités implicitement incluses | Extension significative d’activité |
exemple récent : transformation d’un snack en restaurant
Un exemple illustre bien ce cadre légal. Un bail commercial avait été signé pour exploiter un centre d’animation, avec extension autorisée pour installer un snack. Le locataire a aménagé une cuisine équipée, une grande salle à manger et plusieurs kiosques. Rapidement, ce « snack » proposait un large choix de repas, dont des plats élaborés comme du poisson au gingembre ou des ris de veau forestier, issus de différentes cuisines (française, chinoise, fruits de mer).
Ainsi, l’activité exercée dépassait largement le service simple d’un snack pour s’apparenter à celle d’un véritable restaurant. Le bailleur, constatant cette évolution non prévue au contrat, a saisi la justice.
décision judiciaire et analyse
Les juges ont estimé que l’activité menée constituait un changement de destination des locaux loués. Pour eux, la différence entre un snack et un restaurant portait sur la diversité et la sophistication des plats proposés ainsi que sur l’organisation matérielle du lieu (taille de la cuisine, équipements, surface dédiée).
La modification de destination sans information ni accord du bailleur a été considérée comme un manquement grave. Ce point a suffi à justifier la résiliation du bail commercial. Les arguments ayant conduit à cette décision reposent sur :
- L’absence d’accord écrit pour étendre ou changer l’activité
- La nature très différente de l’activité effectivement menée
- L’importance donnée à la stabilité contractuelle
recommandations pratiques pour locataires et bailleurs
Pour éviter tout litige, voici quelques conseils pratiques :
Pour les locataires :
- toujours vérifier que l’activité envisagée correspond à celle prévue dans le bail
- demander par écrit un accord au bailleur avant toute modification ou extension d’activité
- conserver une trace écrite de toute autorisation obtenue
Pour les bailleurs :
- surveiller régulièrement l’usage réel des locaux loués
- réagir rapidement en cas de manquement constaté (mise en demeure écrite)
- saisir le juge si aucune solution amiable n’est trouvée
Synthèse sous forme de tableau :
| Acteur | Bon réflexe |
|---|---|
| Locataire | Vérifier/solliciter accord écrit |
| Bailleur | Contrôler/réagir vite en cas d’écart |
s’assurer d’une exploitation conforme au bail commercial
Modifier sans autorisation la destination des lieux loués expose à un risque fort : résiliation judiciaire du contrat. Respecter strictement les clauses et solliciter systématiquement l’accord écrit du bailleur permet d’éviter perte du local et contentieux coûteux. Une vigilance partagée lors de la rédaction et pendant toute la durée du contrat garantit la sérénité des relations entre propriétaires et exploitants.