Lorsqu’un professionnel loue un local pour exercer son activité, il attend que ce lieu soit adapté à son usage. Or, il arrive que le local présente des défauts qui empêchent son exploitation normale. Dans ce contexte, la question du paiement du loyer se pose : le locataire doit-il continuer à payer si le local devient inutilisable ? Le droit des contrats et la jurisprudence récente apportent des réponses claires à cette situation, en particulier par le mécanisme de l’exception d’inexécution.
le cadre juridique de l’exception d’inexécution
Le droit des contrats prévoit que chaque partie doit remplir ses obligations. Si l’une d’elles manque gravement à ses engagements, l’autre peut suspendre sa propre obligation. Ce mécanisme est appelé exception d’inexécution. Par exemple, si un vendeur ne livre pas la marchandise, l’acheteur peut refuser de régler le prix.
Dans le cas du bail commercial, ce principe s’applique aussi. Le locataire peut ne pas payer le loyer si le bailleur ne respecte pas ses obligations essentielles.
l’obligation du bailleur dans le bail commercial
Le bailleur doit remettre au locataire un local commercial adapté à l’activité prévue dans le contrat. Si ce local devient impropre à son usage, par exemple en raison de dégâts importants ou de défauts non réparés, le locataire peut alors se trouver dans l’impossibilité de poursuivre son activité.
Exemple :
- Un magasin subit des infiltrations d’eau importantes.
- Un restaurant loué sans système d’extraction fonctionne mal.
- Un atelier inaccessible suite à un problème structurel.
Dans toutes ces situations, si les défauts rendent impossible l’activité prévue, la question du paiement du loyer se pose.
décision récente de la cour de cassation
La cour de cassation, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24005), précise que le locataire peut cesser de payer les loyers dès que le local devient impropre à son usage à cause d’un manquement du bailleur. Cette suspension s’applique sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’envoyer une mise en demeure préalable.
Tableau synthétique :
| Situation | Droit du locataire |
|---|---|
| Local conforme | Obligation de payer le loyer |
| Local devenu impropre | Droit de suspendre le paiement du loyer |
| Mise en demeure envoyée ou non | Pas d’obligation de mise en demeure |
analyse détaillée de l’affaire jugée
Dans cette affaire, une société loue un local commercial. Des infiltrations d’eau importantes empêchent toute activité professionnelle. Face à cette situation, la société arrête de payer les loyers et invoque l’exception d’inexécution.
Le bailleur conteste cette décision. Il soutient que le locataire aurait dû lui envoyer une mise en demeure avant de suspendre les paiements. Les juges rejettent cet argument et donnent raison au locataire.
Arguments des parties :
- Locataire : impossibilité d’exploiter les lieux, manquement grave du bailleur.
- Bailleur : absence de mise en demeure interdit au locataire de suspendre le paiement.
Le juge retient que le non-respect par le bailleur de ses obligations justifie l’arrêt immédiat du paiement des loyers.
portée et effets pratiques de la décision judiciaire
Cette décision confirme une règle simple : le locataire n’a pas à adresser une mise en demeure avant d’invoquer l’exception d’inexécution. Dès que le local devient inadapté à cause du bailleur, il peut arrêter de régler les loyers. Cela protège mieux les professionnels face aux situations où ils ne peuvent plus exercer leur activité pour des raisons qui ne dépendent pas d’eux.
Points clés :
- La protection juridique s’applique dès que le local n’est plus exploitable.
- Le locataire n’a pas besoin d’attendre ni d’avertir formellement le bailleur.
- Le juge vérifie quand et comment le local est devenu impropre.
bonnes pratiques pour prévenir et gérer ces situations
Pour éviter ou bien gérer ce type de litige, quelques conseils s’imposent :
Bailleurs :
- Vérifier régulièrement l’état des locaux.
- Intervenir rapidement en cas de signalement d’un défaut.
- Tenir compte des besoins spécifiques liés à chaque activité professionnelle.
Locataires :
- Noter précisément tout défaut rendant impossible l’usage normal.
- Garder les preuves (photos, expertises).
- Prévenir par écrit même si ce n’est pas une obligation légale.
- S’assurer que la situation est grave et réellement bloquante avant toute suspension du paiement.
Recourir à un professionnel (avocat ou conseil) permet aussi d’éviter des erreurs dans la gestion du litige.
repères essentiels sur les droits autour du refus de paiement pour local impropre
La jurisprudence récente renforce la sécurité juridique des professionnels qui louent un local commercial. Si celui-ci devient inadapté à cause d’un manquement grave du bailleur, la loi autorise la suspension immédiate du paiement des loyers sans formalité lourde. Cela invite chaque partie à surveiller et respecter ses obligations afin d’éviter tout blocage ou conflit persistant. Les professionnels disposent ainsi d’un outil clair pour protéger leur activité lorsque les conditions contractuelles ne sont plus remplies.