Le bail commercial présente souvent un équilibre subtil entre droits et devoirs. L’une des clauses les plus courantes dans ces contrats reste la clause résolutoire. Elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail si le locataire ne respecte pas ses engagements, comme le paiement du loyer ou l’exploitation continue du local. Toutefois, la loi prévoit des aménagements pour protéger le locataire défaillant, notamment par la possibilité de demander au juge de suspendre les effets de cette clause. Ce mécanisme donne lieu à une jurisprudence évolutive, dont les récents arrêts apportent des précisions utiles pour tous les acteurs des baux commerciaux.
fonctionnement de la clause résolutoire dans les baux commerciaux
La clause résolutoire agit comme une sanction automatique en cas de manquement du locataire. Sa mise en œuvre suit une procédure précise :
- Le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de s’exécuter, par acte d’un commissaire de justice.
- Le commandement précise l’obligation non respectée (souvent le paiement du loyer ou une obligation d’exploitation).
- Le locataire dispose alors d’un délai (en général un mois) pour régulariser sa situation.
- Si à l’issue du délai l’obligation n’est pas remplie, le bailleur peut saisir le juge pour constater la résiliation du bail.
Ce mécanisme vise à garantir une certaine sécurité au propriétaire tout en laissant au locataire la possibilité de corriger son manquement.
suspension judiciaire de la clause résolutoire : rôle du juge et procédure
La loi offre au locataire qui ne respecte pas ses engagements une chance supplémentaire. Il peut solliciter du juge un délai pour s’exécuter. Cette démarche se déroule ainsi :
- Demande de délai : le locataire saisit le juge pour obtenir un temps supplémentaire afin d’exécuter son obligation.
- Suspension des effets de la clause résolutoire : pendant ce délai, le bail n’est pas résilié et le bailleur ne peut pas expulser le locataire.
- Délai à respecter : si le locataire règle son manquement dans ce laps de temps, la clause résolutoire ne joue pas.
- Délai dépassé sans exécution : la résiliation devient automatique et irréversible.
Cette procédure conduit à un équilibre entre protection du propriétaire et sauvegarde de l’activité du commerçant.
décision récente de la cour de cassation sur la suspension judiciaire d’une clause résolutoire
Une affaire jugée en février 2025 par la cour de cassation illustre ce dispositif. Un restaurant fermé alors qu’il devait rester ouvert selon le contrat a conduit le bailleur à activer la clause résolutoire. Malgré la demande du locataire visant à obtenir un délai, la cour d’appel a refusé, estimant que seul un défaut de paiement justifiait ce type d’assouplissement.
La haute juridiction a annulé cette décision. Elle rappelle que tout manquement contractuel peut ouvrir droit à une suspension judiciaire, qu’il s’agisse ou non d’un défaut de paiement. Le juge doit donc examiner toute demande en ce sens et ne pas limiter ce droit aux seuls impayés.
| Sujet | Court d’appel | Cassation civile 3e (2025) |
|---|---|---|
| Délai possible pour non-paiement uniquement ? | Oui | Non, tout manquement ouvre droit à demande de délai |
| Examen obligatoire par le juge ? | Non systématique | Toujours obligatoire si demande formulée |
droits et obligations des parties face à une suspension judiciaire d’une clause résolutoire
Pour les parties liées par un bail commercial, chaque étape compte :
Bailleur :
- délivrance régulière d’un commandement si besoin ;
- saisine du juge si le délai expire sans régularisation ;
- suspension possible des effets de la clause résolutoire si le locataire obtient un délai.
Locataire :
- droit de demander un délai devant le juge dès réception du commandement ;
- nécessité d’agir vite pour éviter la perte du local ;
- obligation d’exécuter ses engagements dans les délais accordés.
Le tableau ci-dessous synthétise les démarches possibles :
| Bailleur | Locataire | Délai judiciaire possible ? | Bail maintenu ? |
|---|---|---|---|
| Délivre commandement Saisit le juge après un mois si besoin | Saisit le juge pour obtenir un délai | Tout type de manquement | Pendant le délai accordé par le juge |
Le juge a désormais l’obligation d’étudier toute demande liée à un défaut contractuel, sans distinction sur l’objet du manquement.
bilan pratique et recommandations sur la suspension des clauses résolutoires en baux commerciaux
Les décisions récentes renforcent la protection des parties dans les contrats commerciaux. Toute activation d’une clause résolutoire doit respecter une procédure stricte et laisser place au débat judiciaire. Le propriétaire doit suivre chaque étape formelle avant toute demande d’expulsion ou de résiliation. Le commerçant locataire dispose quant à lui d’un droit effectif à solliciter une suspension des effets de cette clause pour tout manquement. Les juges doivent examiner chaque demande sans limitation quant à l’objet reproché.
L’attention portée aux délais et aux voies judiciaires prévues évite bien souvent des litiges longs ou coûteux. Pour préserver leurs droits, bailleurs comme locataires gagnent à agir rapidement et à se faire conseiller dès qu’un contentieux s’annonce.