Le marché du logement en France traverse une période délicate. Les prix stagnent ou baissent dans certains secteurs, l’accès à la propriété se complique et la construction ralentit. Face à ces difficultés, le gouvernement cherche des leviers pour dynamiser le secteur et soutenir la mobilité immobilière. Dans ce contexte, un groupe de parlementaires propose de modifier les règles d’imposition sur les plus-values immobilières. Il s’agit d’une mesure susceptible d’avoir des effets directs sur les propriétaires, les investisseurs et les futurs acheteurs. La suite présente le fonctionnement actuel de ce régime fiscal, détaille la réforme envisagée et met en lumière ses enjeux pour le marché.
fonctionnement du régime actuel des plus-values immobilières
La vente d’un bien immobilier génère souvent une plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée de certains frais et travaux. Hors cas de la résidence principale, cette plus-value immobilière est soumise à deux types de prélèvements :
1. impôt sur le revenu
Le taux appliqué est de 19 %.
2. prélèvements sociaux
Ils s’élèvent à 17,2 %.
Le taux global atteint donc 36,2 %. Ce montant peut être réduit grâce à un système d’abattement basé sur la durée de détention du bien.
| impôt sur le revenu | prélèvements sociaux | |
|---|---|---|
| taux | 19 % | 17,2 % |
| délai pour exonération totale | 22 ans | 30 ans |
système d’abattement selon la durée de détention
Pour encourager la conservation des biens, l’État applique des abattements croissants avec le temps :
Impôt sur le revenu :
- Aucun abattement pendant les cinq premières années.
- 6 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année.
- 4 % pour la vingt-deuxième année.
Au bout de 22 ans, le vendeur n’est plus imposé sur sa plus-value au titre de l’impôt sur le revenu.
Prélèvements sociaux :
- Aucun abattement pendant les cinq premières années.
- 1,65 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année.
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année.
- 9 % par an après la vingt-deuxième année.
L’exonération totale n’est acquise qu’à partir de 30 ans de détention.
exemple chiffré simplifié
Un propriétaire vend un bien acheté il y a dix ans avec une plus-value taxable de 100 000 €.
- Pour l’impôt sur le revenu :
Abattement = (10-5) x 6 % = 30 %.
Montant imposable = 70 000 €.
- Pour les prélèvements sociaux :
Abattement = (10-5) x 1,65 % = 8,25 %.
Montant imposable = 91 750 €.
réforme proposée du régime fiscal des plus-values immobilières
De nombreux observateurs jugent que les délais actuels pour obtenir l’exonération sont trop longs. Ils estiment que ce système fige l’offre, limite la mobilité et incite certains propriétaires à conserver leurs biens sans réelle utilité économique. Ce phénomène accentue la pénurie de logements disponibles à la vente ou à la location.
Pour répondre à ces critiques, une proposition de loi vise à réduire ce délai à 15 ans pour obtenir une exonération totale sur l’ensemble des prélèvements :
- Délai d’exonération totale ramené à 15 ans pour l’impôt sur le revenu (au lieu de 22 ans).
- Délai d’exonération totale ramené à 15 ans pour les prélèvements sociaux (au lieu de 30 ans).
Ce changement apporte un alignement entre les deux régimes et raccourcit nettement l’horizon d’exonération fiscale.
synthèse des délais avant et après réforme proposée
| délai actuel | délai proposé | |
|---|---|---|
| impôt sur le revenu | 22 ans | 15 ans |
| prélèvements sociaux | 30 ans | 15 ans |
buts recherchés et enjeux pour le marché immobilier
Réduire les délais d’exonération vise plusieurs objectifs :
- Soutenir la fluidité du marché en incitant plus tôt à vendre ou acheter un bien.
- Diminuer les stratégies d’attente qui bloquent des logements ou terrains alors qu’ils pourraient changer de main.
- Aider les nouveaux acheteurs qui rencontrent des difficultés à se loger faute d’offre suffisante.
- Tenter d’enrayer la spéculation qui ne profite pas toujours au secteur ni aux ménages modestes.
- Simplifier le régime fiscal en harmonisant les délais entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
Un tel assouplissement pourrait donc stimuler l’activité immobilière et améliorer la rotation du foncier.
situation actuelle et perspectives législatives
La réduction du délai d’exonération figure dans une proposition de loi déposée en janvier 2025. À ce jour, aucune adoption n’a eu lieu. Le texte doit franchir différentes étapes au Parlement avant une éventuelle entrée en vigueur. Les professionnels du secteur restent attentifs au débat parlementaire qui s’annonce. Le suivi du dossier permettra aux propriétaires comme aux candidats acquéreurs d’adapter leur stratégie patrimoniale si ces changements deviennent effectifs.